November 7, 2011
„ყველაზე კარგი გამოსავალია, დაზარალებულებმა არასამთავრობო შექმნან და დეველოპერს თანამშრომლობა მოსთხოვონ“
ინტერვიუ თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის პროფესორთან ემზარ ჯგერენაიასთან
რა ტენდენციები შეინიშნება საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე?
თვალი გადავავლოთ რა ტენდენციებია ევროპაში, რომელიც ჩვენთვის ფულის ძირითადი მომწოდებელია. იქ კრიზისი ღრმავდება და ბუნებრივია, გარედან ინვესტიციები იქნება ნაკლები. პარალელურად, ბანკებში დეპოზიტები 30 პროცენტით გაიზარდა, რაც საკმაოდ დიდი რესურსია იმისათვის, რომ ბაზარმა არ იგრძნოს ინვესტიციების ნაკლებობა. აუცილებელია, საქართველოშიც შეიცვალოს სისტემა, როგორც ეს არის ევროპაში, სადაც მშენებლობაში აქტიურად არიან ჩართულები ბანკები, სადაზღვევოები. რაღაც მსგავსი პრეცედენტი გამოჩნდა „თიბისი ბანკში“ ახლახან გამართულ პრეზენტაციაზე. ლაპარაკია ლისის ტბის საცხოვრებელ პროექტზე, სადაც შენატანი არის 20-25 პროცენტის ოდენობით. თანხა დაიდება, როგორც დეპოზიტი და როცა დასრულდება მშენებლობა, ის გადაეცემა მომხმარებელს, როგორც საბოლოო პროდუქტი. ამ სტილის დაფინანსებასაც აქვს მომავალი. განვითარებულ მსოფლიოში არ არის ქვეყანა, სადაც პირდაპირ დეველოპერებისგან ყიდულობენ ბინებს. მთავარია, ბანკების მხრიდან ჩაერთოს ხელმისაწვდომი რესურსი. ტენდენცია იქნება ასეთი: ბანკები ფრთხილად, ნელ-ნელა, გადავლენ ზემოთ ნახსენები 30 პროცენტის ადგილზე დაბანდებაზე, დეველოპერებთან მჭიდრო კავშირზე.
ჩვენში იყო ტენდენცია, როდესაც ბანკები თვითონ იწყებდნენ დეველოპერობას. მერე მიხვდნენ, რომ ეს მათი საქმე არ იყო. ბანკებმა უნდა შესთავაზონ შესაბამისი პროგრამები დეველოპერებსაც და მომხმარებლებსაც. მხოლოდ ამ შემთხვევაში მივიღებთ პროდუქტს, რასაც ჰქვია დეველოპერული ბიზნესის განვითარება. დღეს მთავარი აქცენტი დასაქმებაზეა გადატანილი და ერთ-ერთი სექტორი, რომელიც მყისიერ შედეგს მოგვცემს ამ თვალსაზრისით, სწორედ დეველოპმენტის განვითარებაა. მიმაჩნია, რომ ფასები არ გაიზრდება. მაგრამ რეალური ბაზარი ერთხელ და სამუდამოდ ჩამოყალიბდება. ეს ძალიან მნიშვნელოვანია.
ხშირად საუბრობენ იმაზე, რომ ბაზარზე დასრულებული ბინების დეფიციტია. რამდენად რეალისტურად მიგაჩნიათ ამგვარი განცხადებები?
რეალურია იქიდან გამომდინარე, რომ თბილისში, დაახლოებით 100 ათას ოჯახს ესაჭიროება ბინების გაფართოება, ლაპარაკია იმ კატეგორიაზე, ვისაც აქვს ამის შესაძლებლობა. ამას ემატება ემიგრირებული ქართველები, რომლებიც ყოველწლიურად, დაახლოებით, მილიარდ დოლარს რიცხავენ სამშობლოში. დღეს მოთხოვნაა დასრულებულ ბინებზე. თუ არსებობს გადახდისუნარიანი მოთხოვნა, მაშინ რა არის პრობლემა და რატომ არის იგი მიბმული საბანკო რესურსთან? თანხა საკმარისია მომსახურებისთვის და არა სრულად ანაზღაურებისთვის. თუ შეიქმნება დაზღვევის და საბანკო მომსახურების კუთხით ზუსტი მექანიზმი, მაშინ გადახდისუნარიანი ბაზარი, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ მზად არის.
ეს რას ნიშნავს – რომ თუ იქნება ჰაერი მყარი საბანკო გარანტიით, ის შეიძლება გაცოცხლდეს?
ბოლო დროს ეკონომიკაში შემოვიდა ფსიქოლოგიის გარკვეული ელემენტები. ამიტომ ახალ ტერმინს გთავაზობთ: ბანკების განწყობის ინდექსი დეველოპერების მიმართ, აქ არსებობს უნდობლობის მსხვილი დოზა, ბანკები იქნებიან ფრთხილად, მაგრამ იძულებული გახდებიან, რესურსები მაინც დააბანდონ.
მერია და სახელმწიფო გარკვეული გარანტორის როლში გამოდიან, როცა გვთავაზობენ 400 დოლარად კვადრატული მეტრის შესყიდვას. მიგაჩნიათ, რომ ეს არის პრობლემის გადაწყვეტის გზა?
მართალია, ძალიან დიდი დავაა ამ მეთოდის ირგვლივ, მაგრამ ევროპაში დღეს სხვა არაფერი ხდება. იქ სახელმწიფო არა მარტო სტიმულს აძლევს, არამედ, გარკვეულ ნაბიჯებსაც დგამს, ბანკის კაპიტალში შედის და ავსებს მას. ეს ტენდენცია ჩვენთანაც გადმოდის. სიტუაციას სჭირდება მედიატორი და თუ ამ როლს მერია მოირგებს, მისაღები იქნება ყველა მხარისთვის. თუმცა 400 დოლარი დაბალი ფასია. ჩვენ დღეს გვაქვს მოხმარების გაზრდის პრობლემა. როგორ გავაკეთებთ ამას, პრინციპული მნიშვნელობა არა აქვს. ბაზარს ვერ ავამოქმედებთ, თუ ამ წრიდან არ გამოვედით. იქ მყოფები დამოუკიდებლად ვერ შეძლებენ ამის გაკეთებას. მათ სჭირდებათ ადამიანი-ღერძი, ვინც შუაში ჩადგება, მოქმედებაში მოიყვანს ბორბალს და სხვებს გამოსვლაში დაეხმარება. სახელმწიფოს სჭირდება კონტრმექანიზმი, რათა ქვეყანა გადაარჩინოს იმ შტორმს, რაც მსოფლიო კრიზისისისგან ელოდება. იმაზე კარგი რეცეპტი, ვიდრე დეველოპმენტის მხარდაჭერაა, მე არა მაქვს.
იპოთეკური სესხები გაძვირდა. ასეთ დროს მყიდველის პრობლემა არ გაჩნდება?
კონკრეტული შემთხვევების განხილვა არ ღირს. არის ბანკები, სადაც დაბალი პროცენტებია. მთავარია, რამდენად ჩამოყალიბდება ტენდენციად ფულის გაძვირება. მოზიდული სახსრების ანატომია ასეთია: დეპოზიტები არ არის ძვირიანი, დასავლეთის რესურსზეც არ შეინიშნება გაძვირების ტენდენცია. ფინანსური თვალსაზრისით, საქართველო სტაბილური ქვეყანაა, ამიტომ დასავლელი პარტნიორებიც ამ სფეროში თამამად დებენ თანხებს. ამიტომ ვერ ვხედავ ფაქტორს, რამაც შეიძლება განაპირობოს გაძვირების ტენდენცია. კიდევ ერთი, დღეს მიმდინარეობს ევროპის ობლიგაციების ბაზრებიდან ფულის განდევნა, ასეთი ფული ეძებს დაბანდებას, საქართველოს პატარა ბაზარიც მათთვის მისაღებია.
დაუმთავრებელი მშენებლობები, ანუ დაზარალებული მომხმარებელი. რას ურჩევთ, რა არის გამოსავალი?
სასამართლოში წასვლას აზრი არა აქვს, რადგან ბევრს დეველოპერთან არც გააჩნია სრულფასოვანი ხელშეკრულება. ყველაზე კარგი გამოსავალია, დაზარალებულებმა შექმნან თავიანთი არასამთავრობო და მოთხოვონ დეველოპერს თანამშრომლობა. ერთად მოძებნონ გამოსავალი. რაც უნდა ვიჩხუბოთ, თუ დეველოპერს აქტივი აქვს ათი და არა თხუთმეტი, ეს აქტივები ვერ გაიზრდება. ამიტომ არსებულის შეფარდება უნდა მოხდეს ვალდებულებებთან, ღიად, საჯაროდ. ადამიანები უნდა დარწმუნდნენ, რომ არ ატყუებენ და შეგნებით გადადგას ნაბიჯი.
წყარო: კომერსანტი
